דירות להשקעה באתונה

מה צריך לדעת למי שקונה דירה להשקעה באתונה

כתוצאה מהמימון של גרמניה ועזרה של האחיד האירופאי יוון לעט לעט יוצאת מהמשבר הכלכלי. בשנים האחרונות אתונה מושכת משקיעי נדל״ן זרים מכל העולם בשל המחירים הנמוכים על הדירות והתשואות הגבוהות.

אתונה בירת יוון, העיר הגדולה במדינה ואחד הערים העתיקות באירופה. נכון להיום האוכלוסייה בעיר מונה כ-4 מיליון תושבים ומהווה שליש מאוכלוסייה של מדינה כולה.

יש לא מעט דברים שחשוב לדעת למי שקונה דירות להשקעה באתונה – הדרך הכי טובה כמובן להתייעץ עם אנשי מקצוע המבינים בתחום של דירות להשקעה ושולטים בשוק המקומי. הם יבחרו לכם אסטרטגיית ההשקעה המתאימה ויימצאו לכם את הנכס בהתאם לתקציב.

על מנת לבנות תוכנית כדאיות כלכלית, תחילה חשוב למפות את כל החלופות הקיימות בשוק היווני. צריך להבין מה הם מטרת ההשקעה שלכם.

• השכרת דירה לטווח ארוך
• דירה לתיירים
• "פליפינג" רכישת דירה, שיפוץ, שדרוג ומכירה מיידית

במאמר זה מוסברים השלבים בהליך רכישת דירות להשקעה באתונה וכלים פרקטיים למשקיעים מתחילים.

למה רוכשים דירות להשקעה באתונה

• רף כניסה נמוך: אתונה מתאימה למשקיעים מתחילים בשל המחירים הנמוכים. אפשר כיום להשיג דירה להשקעה במרכז אתונה במחיר של כ-800 אירו למ"ר בלבד. דירת סטודיו במרכז העיר תעלה לכם כ-30,000 אירו. המחיר מאוד נמוך ביחס לערי הבירה האירופאיות.
• תשואות גבוהות: התשואות נעות בין 7% ל-11%.
• האמנה למניעת כפל מס מיוחדת בין יוון לישראל: יש האמנה מיוחדת הגורסת שמי שמשלם מיסוי על השכרת דירה ביוון לא מחויב להשלים מס בישראל.
• מיסוי נמוך: כיוון שהממשלה מעודדת משקיעים זרים המיסוי על רכישת דירה להשקעה ביוון מהנמוכים באירופה, כמו כן ביוון לא קיים מס שבח בעת מכירת הדירה.
• מזג אוויר נוח: בשל המזג האוויר הים תיכוני עבודות הבניה ביוון נמשכות בכל עונות השנה, מה שלא מגביל את המשקיעים הגדולים לרכוש נכסים להשבחה ומיד להתחיל לשפץ ללא תלות במזג האוויר.
• עונת התיירות כל השנה: קיים ביקוש מתמיד להשכרת נכסים הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך.
• קרובה מאוד לישראל: אתונה נמצאת כשעתיים טיסה מישראל. מה שמאפשר למשקיע שליטה על הנכס במידת הצורך. זה כמו לגור בתל אביב ולקנות דירה להשקעה בבאר שבע ובחיפה!!!
• מערכת הטיסות באתונה אחד החזקות באירופה: גישה נוחה לאובייקט ההשקעה שלכם.

ניתוח קצר של שוק הנדל"ן ביוון בשנים האחרונות

בשנת 2013 התחיל משבר כלכלי מאוד עמוק באתונה ופגע קשות במחירי הנדל"ן. בשנת 2018 השוק היווני התחיל להתאושש והמחירים שוב להתחילו להעלות.

להלן סקירה של שינוי במחירי הנדל"ן באתונה בשנים האחרונות:

• בשנת 2011 הייתה ירידה של כ-11.5% .
• בשנת 2014 הייתה ירידה של כ-7%.
• בשנת 2015 הייתה ירידה של כ-5%.
• בין השנים 2016 ל-2017 כמעט ולא הייתה תזוזת מחירים.
• כאשר 2018 הייתה שנת מפנה ומחירי הנדל"ן עלו בכ-5%.
• באוגוסט 2018 יוון סוף סוף גיבשה את תוכנית החילוץ שלה לשמונה שנים הבאות.

לאחר תקופת ירידה של כמעט עשר שנים, שוק הבנייה התחיל להתרומם. בשנת 2018 כמות היתרי בניה עלתה ב-10.1%. שוק המשקיעים במדינה מתעורר מדי שנה.

איזה שלבים קיימים רכישת דירה להשקעה באתונה

1. פגישת ייעוץ ראשונית ותיאום ציפיות: בעת רכישת דירה להשקעה חשוב מאוד לבנות פרופיל פיננסי של המשקיע ולהבין מה ההון שעומד לרשותו. להבין אם המשקיע אוהב סיכון או מעדיף תשואות נמוכות על חשבון השקעה יותר בטוחה. יש צורך לבחון אפשרויות מינוף העומדות לרשותו.
2. סוג הנכס: להחליט מה סוג הנכס המתאים לכל משקיע – דירה להשקעה באזור תיירות ביוון שמתאימה להשכרות קצרות או נכס המיועד להשכרה ארוכה. להחליט על גודל הדירה, בהתאם לפרופיל ותקציב של המשקיע.
3. ליווי מקצועי: במידה ואם מעוניינים להמשיך עם ליווי מקצועי, אנשי מקצוע יחפשו עבורכם את הנכס המתאים.
4. בחירת הנכס ותשלום מקדמה: לאחר בחירת הדירה אתם משאירים מקדמה על חשבון הדירה. סכום המקדמה נע בין 2,000 ל-8,000 יורו, תלוי בערך הדירה. את יתרת הסכום הרוכש מעביר סמוך למועד חתימת הסכם המכר הסופי.

שימו לב!!! אחרי שבחרתם דירה להשקעה – הנוטריון ועורך הדין נכנסים לעסקה. עורך הדין מייצג אותכם בעסקה, בודק את נאותות הנכס ופותח מספר מס. הנוטריון מכין הסכם מכר של הדירה ומאמת את חוקיות העסקה. על פי החוק היווני, אסור לרכוש נדל"ן ללא נוטריון, עסקה ללא נוטריון אינה חוקית ביוון.

5. בדיקת הנכס: עורך דין בודק את נאותות הנכס במנהל הרישום המקומי. בודק גם שאין שעבודים וחובות על הנכס. הבדיקה עורכת עד 10 ימים.
6. פתיחת מספר מס: שלב הכרחי בעסקת נדל"ן ביוון הינו פתיחת מספר מס.
7. הכנת הסכם מכר והעברת יתרת הסכום: לאחר שעורך הדין בדק את נאותות הנכס, הנוטריון מכין את הסכם מכר. בו זמנית קובעים את תאריך החתימה והרוכש מעביר את יתרת הסכום.
8. תשלום מס רכישה: מס רכישה משולם כמה ימים לפני חתימה על הסכם מכר. יתרת התשלומים כגון: מס רישום ותשלומים נלווים אחרים, משולמים אחרי החתימה על ההסכם.
9. חתימה על הסכם מכר: החתימה על הסכם מכר מתבצעת בנוכחות הנוטריון. ההסכם מנוסח ביוונית, וניתן לזמן מתורגמן בעת החתימה על ההסכם. נוטריון מקריא את ההסכם, הצדדים חותמים והרוכש החדש מקבל מפתחות לאחר החתימה.
10. רישום הנכס: לאחר החתימה על הסכם, עורך הדין רושם את הנכס במנהל מקרקעין היווני (קדסטר) ומקבל נסח בעלות חדש. ההסכם שאושר על ידי הנוטריון מהווה הוכחת בעלות עיקרית על הנכס. תהליך רישום הנכס לוקח עד שבוע ימים.
11. פוסט רכישה – מה קורה אחרי רכישה?: העברת חשבונות חשמל מים וגז. רושמים את הנכס במשרדי המיסוי על חשבון מספר המס שפתחתם בהתחלה.

העלויות הנלוות עבור רכישת דירות להשקעה באתונה

כל ההוצאות הנלוות על רכישת דירה באתונה נאות בין 10% ל-15% מערך הנכס.

• עלויות של עורך דין עומדות על כ-1.5% מערך הנכס
• פתיחת מספר מס כ-500 אירו
• מס רכישה – 9% מערך הנכס
• עלויות רישום הנכס- 1.5% מערך הנכס
• נוטריון כ-2% מערך הנכס
• רואה חשבון והוצאות לאחר רכישה בין 500 ל-1,000 אירו
• ליווי מקצועי בין 1,500 ל-3,000 אירו

שימו לב!!! לדירה ביוון יש את הערך הרשום שלה שמופיע במנהל הרישום היווני. לפני הכנת ההסכם, הנוטריון בודק את הערך הרשום של הדירה. קיימים מקרים שערך הדירה הרשום גבוה יותר משווי הרכישה. במקרה זה התשלומים הנלווים נגזרים מהערך הגבוה.

דגשים חשובים נוספים ברכישת דירה ביוון

על מנת לרכוש דירה להשקעה ביוון אין צורך באזרחות יוונית, מספיק דרכון בלבד.הליך רכישת דירה להשקעה באתונה לוקח בין חודש לחודש וחצי, מעת בחירת הנכס ועד רישום הנכס במנהל הרישום היווני.

"וויזת זהב" השקעה מעל 250,000 יורו מקנה למשקיע ולבני משפחתו מעמד תושב מדינה לעשר שנים. זה סכום ההשקעה הנמוך ביותר בקרב כל מדינות אירופה האחרות. הענקת אזרחות יוונית נשקלת לאחר 7 שנים של תושבות. יש משרדים ביוון שמתמחים בהליך רכישת תושבות.

חשוב לדעת!!! למי שמתלבט בין רכישת דירה קטנה או דירה גדולה:

1. דירות קטנות עד 50 מ"ר תמיד מביאות תשואות גבוהות יותר.
2. דירות גדולות בין 80 ל-150 מ"ר מביאות פוטנציאל רווח גבוהה יותר בעת מכירה, כי מרווח הרווח שלהם גבוה יותר.

לכן התשואה המצטברת המצרפית בשני המקרים כמעט זהה.